불법건축물 양성화,
우리 건물이 대상인지 먼저 검토해 드립니다
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 2026년 12월 17일 시행됩니다. 2023년 12월 31일 당시 다 지어진 주거용 건물 가운데 면적 등 요건에 맞는 건물이 대상입니다. 구청 신고 기간은 시행령에서 정하며 아직 정해지지 않았습니다.
- 법 시행일
- 2026년 12월 17일 시행
- 구청 신고 기간
- 시행령에서 정하며 아직 정해지지 않았습니다
- 사무소 사전검토
- 지금 신청하실 수 있습니다 [예시]
일정
시행일과 신고 기간은 다릅니다
- 법 시행일
- 2026년 12월 17일입니다. 법은 시행일부터 18개월 동안 효력을 가집니다(부칙 제1조, 제2조).
- 구청 신고 기간
- 법은 "대통령령으로 정하는 기간 내에" 신고하도록 정했습니다(제4조①). 2026년 9월 29일 현재 시행령은 부처 협의 단계이고 입법예고는 아직 확인되지 않았습니다. 신고를 언제부터 받는지는 시행령이 나온 뒤 이 페이지에 알려 드리겠습니다.
- 사무소 사전검토
- [예시] 신고 기간과 관계없이 지금 신청하실 수 있습니다. 건물 상황을 미리 살펴 두면 신고 기간이 정해졌을 때 준비가 빠릅니다.
대상
특정건축물 정리 특별조치법의 대상
특정건축물은 아래 셋 중 하나에 해당하는 건물입니다(제2조①1).
- 허가나 신고 없이 짓거나 대수선한 건물
- 허가나 신고는 했지만 사용승인을 받지 못한 건물
- 허가나 신고 없이 용도를 바꾼 건물
그중 연면적의 절반 이상을 주거용으로 쓰는 건물이 이 법의 주거용 특정건축물입니다(제2조①2).
2023년 12월 31일 당시 사실상 다 지어진 주거용 특정건축물로서 아래 가운데 하나에 해당해야 합니다(제3조①). 면적에는 사용승인을 받지 못한 증축·대수선 부분도 포함합니다.
| 건물 | 면적 기준 |
|---|---|
| 다세대주택 | 세대당 전용면적 85㎡ 이하 |
| 단독주택(다가구 제외) | 연면적 165㎡ 이하. 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 해당 지자체 조례로 정합니다. 조례가 없으면 165㎡ 기준을 적용합니다(부칙 제4조) |
| 다가구주택 | 연면적 660㎡ 이하 |
| 근린생활시설로 허가받고 집으로 쓴 건물 | 위 면적 기준에 맞고, 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 쓴 경우만 |
상가나 사무실 위주로 쓰는 건물은 대상이 아닙니다. 연면적의 절반 이상을 주거용으로 써야 합니다.
제외되는 경우
이런 곳에 있으면 적용되지 않습니다
요건에 맞아도 건물이 아래 구역에 있으면 이 법이 적용되지 않습니다(제3조②).
- 도시·군계획시설 부지
- 개발제한구역(구역 지정 전에 짓거나 대수선한 건물은 적용)
- 군사기지·군사시설 보호구역(구역 지정 전에 짓거나 대수선한 건물, 국방부장관이 적용하기로 한 건물은 적용)
- 도로법에 따른 접도구역
- 도시개발구역, 정비구역(사업에 지장이 없는 건물은 적용)
- 보전산지
- 시행령으로 정하는 상습재해구역·환경정비구역
예전 특별조치법으로 사용승인서를 받은 뒤 소유자가 바뀌지 않은 건물도 대상이 아닙니다(제3조③).
요건
사용승인을 받으려면 갖출 것
신고한 건물이 아래 기준에 맞으면, 구청 등은 신고받은 날부터 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내줍니다(제6조①).
- 땅
- 본인 소유의 땅이거나, 사용 승낙을 받은 다른 사람의 땅이거나, 처분이 제한되지 않은 국공유지여야 합니다. 집합건물 공용부분은 관리단 결의를 증명한 경우를 포함합니다.
- 도로와 안전
- 대지와 도로의 관계, 건축선 등 건축법 규정(제44조, 제46조, 제47조)을 지켜야 합니다. 이때 도로 너비는 최소 3m로 봅니다. 구조안전, 위생, 방화, 이웃의 일조권, 도시계획사업의 시행, 관계 법률의 적용 등에 큰 지장이 없어야 합니다.
- 세대를 늘린 건물
- 대수선으로 세대·가구·호수를 늘린 건물과 근린생활시설을 집으로 쓴 건물은 건축법의 피난시설, 내화구조·방화벽, 마감재료 규정(제49조, 제50조, 제52조)과 소방시설 규정(소방시설법 제12조)을 지켜야 합니다.
- 체납
- 과태료와 이행강제금이 밀려 있지 않아야 합니다. 1년 안에 모두 내는 조건으로 사용승인서를 받을 수도 있습니다.
소방에 지장이 없다고 인정되는 건물의 예외 기준은 시행령에서 정합니다.
비용 부담
과태료와 주차장
- 과태료
- 이 법은 대상건축물의 건축주나 소유자에게 과태료를 부과하도록 정했습니다. 이행강제금을 부과받은 적이 없으면 건축법 제80조에 따라 계산한 이행강제금의 5회분에 해당하는 과태료입니다(제9조①). 이행강제금을 5회 미만 부과받았다면 5회분에서 이미 낸 이행강제금을 뺀 금액입니다(제9조②). 부과받은 횟수와 추가 위반이 있는지에 따라 계산이 달라지므로 사전검토에서 함께 확인합니다.
- 주차장
- 사용승인으로 부설주차장 기준에 못 미치게 되어도 주차장을 더 만들 의무는 원칙적으로 없습니다(제7조①). 다만 세대·가구·호수를 늘린 대수선 건물과 근린생활시설을 집으로 쓴 건물은 주차장을 만들거나 설치 비용을 내야 합니다. 지자체는 조례로 이 의무를 줄이거나 없앨 수 있습니다(제7조③).
진행 순서
진행 순서
- 사전검토양식이나 전화로 건물 상황을 알려 주시면 사무소에서 대상 요건과 제외 구역을 살펴 연락드립니다.
- 도면과 현장조사신고에는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서가 필요합니다(제4조①).
- 신고건축주나 소유자가 시행령으로 정하는 기간 안에 관할 구청 등에 신고합니다(제4조①).
- 심의와 사용승인기준에 맞으면 신고받은 날부터 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서가 나옵니다(제6조①).
[예시] 2단계 이후를 사무소가 맡는 범위와 비용은 사전검토 뒤 따로 안내합니다.
준비할 것
사전검토 때 알려 주시면 좋은 것
- 건물 주소와 층·호
- 구청에서 받은 공문이나 이행강제금 고지서가 있으면 그 내용
- 불법 부분이 생긴 대략의 시기와 내용(옥상 증축, 세대 나누기, 용도 바꿈 등)
신분증, 위임장 같은 서류는 미리 보내지 않으셔도 됩니다. 필요한 서류는 상담 뒤 안내합니다.
12월 17일부터 구청에 바로 신고할 수 있나요?
법은 12월 17일 시행되지만 신고 기간은 시행령에서 정합니다(제4조①). 2026년 9월 29일 현재 시행령은 나오지 않았습니다. 기간이 정해지면 이 페이지에 알려 드리겠습니다.
이행강제금을 이미 내고 있으면 어떻게 되나요?
5회 미만 부과받았다면 이행강제금 5회분에서 이미 낸 금액을 뺀 만큼 과태료가 부과됩니다(제9조②). 부과받은 뒤 추가 위반이 있으면 5회분에 해당하는 과태료를 부과한다는 규정(제9조①2)도 있어, 어느 쪽이 적용되는지는 사전검토에서 확인합니다. 사용승인서를 받으려면 과태료와 이행강제금 체납이 없어야 합니다. 다만 1년 안에 모두 내는 조건으로 사용승인서를 받을 수도 있습니다(제6조①4).
상가 건물도 양성화할 수 있나요?
이 법은 연면적의 절반 이상을 주거용으로 쓰는 건물에 적용됩니다(제2조①2). 근린생활시설로 허가받은 건물은 면적 기준에 맞고 2023년 12월 31일 이전부터 집으로 쓴 경우만 대상입니다(제3조①3).
2024년에 증축한 부분도 되나요?
기준은 2023년 12월 31일 당시 사실상 다 지어진 건물입니다(제3조①). 그 뒤에 생긴 부분은 이 법의 대상으로 보기 어렵습니다. 정확한 판단은 사전검토에서 드립니다.
전세사기 피해주택을 산 경우도 과태료를 내나요?
전세사기피해자가 전세사기피해주택을 매수한 경우에는 과태료를 부과하지 않습니다(제9조① 단서). 주차장을 더 만들 의무도 없습니다(제7조②).
신고하지 않으면 어떻게 되나요?
법은 구청 등이 대상건축물의 건축주나 소유자에게 시정을 명하거나 신고를 하게 하는 등 필요한 조치를 하도록 정했습니다(제8조).
사전검토
양성화 사전검토 신청
적어 주신 내용을 사무소에서 직접 보고 연락드립니다. 대상인지 자동으로 판정하는 화면은 아닙니다. 모르는 항목은 "모름"을 고르셔도 됩니다.
우리 건물이 어디에 해당하는지 잘 모르시겠다면
전화로 먼저 물어보셔도 됩니다
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