다가구주택, 이제 4개 층까지 됩니다

11월 12일부터 다가구주택을 집 4개 층까지 지을 수 있습니다. 주택으로 쓰는 바닥면적 상한도 660㎡에서 1,000㎡로 늘어납니다. 11월 3일 국무회의를 통과한 건축법 시행령 개정 내용으로, 30년 넘게 묶여 있던 기준이 바뀌는 것입니다.

1. 무엇이 바뀌나요?

층수는 건물 전체가 아니라 집으로 쓰는 층만 셉니다. 지하층은 빼고, 1층을 필로티 주차장으로 쓰고 나머지를 가게나 계단실로 쓰면 그 층도 뺍니다. 그래서 필로티에 집 4개 층을 얹은 건물도 다가구가 될 수 있습니다.

2. 3층 다가구, 한 층 더 올릴 수 있을까요?

법으로는 가능해졌지만 건물마다 아래 네 가지를 먼저 확인해야 합니다.

1. 용적률이 남아 있나요? 땅에 더 지을 수 있는 면적이 남아 있어야 합니다.

2. 일조 기준에 걸리지 않나요? 정북쪽 이웃 때문에 위층을 뒤로 물려야 할 수 있습니다.

3. 주택 면적 합계 1,000㎡, 19세대 이하를 지킬 수 있나요?

4. 주차를 더 확보할 수 있고, 아래층 구조가 한 층을 더 버틸 수 있나요?

지금까지는 3층 다가구에 한 층을 올리려면 다세대로 바꾸거나 단독주택으로 증축하는 우회로를 써야 했습니다. 이제는 다가구 그대로 4층이 됩니다. 구분등기 없이 한 사람이 소유하면서 세를 놓는 구조를 유지할 수 있다는 점이 가장 큰 변화입니다.

3. 어떤 분께 이득일까요?

이번 개정은 모든 다가구에 똑같이 좋은 소식은 아닙니다. 아래에 해당하는 분이라면 특히 눈여겨보실 만합니다.

1. 용적률이 남아 있는 3층 다가구 건물주

가장 직접적으로 혜택을 보는 경우입니다. 예전에 지은 3층 다가구 중에는 용적률을 다 쓰지 않은 건물이 꽤 있습니다. 이런 건물은 한 층을 올려 임대할 방을 늘릴 수 있고, 무엇보다 다가구 그대로 유지됩니다. 다세대로 바뀌면 세대마다 구분등기가 생기고 주택 수 계산도 달라지는데, 다가구는 건물 전체를 한 채의 단독주택으로 봅니다. 세금 영향은 개인 상황마다 다르니 증축 전에 세무사와 한 번 확인하시는 것이 좋습니다.

2. 한 층을 근린생활시설로 쓰고 있는 다가구 건물주

주택 층수가 3개 층으로 묶여 있다 보니, 4층짜리 건물의 한 층을 어쩔 수 없이 사무실이나 가게로 둔 경우가 많습니다. 이제는 그 층까지 주택으로 용도변경해 집 4개 층으로 쓸 수 있는 길이 열렸습니다. 상가 공실이 길어지고 있다면 주택 임대로 돌리는 것을 검토해 볼 만합니다.

3. 다세대 전환이나 단독 증축을 고민하던 분

그동안 4층을 만들려면 다세대로 바꾸거나 단독주택으로 증축하는 우회로를 써야 했습니다. 절차도 복잡하고 소유 구조가 바뀌는 부담이 컸습니다. 이제는 그 우회로 없이 다가구로 바로 진행할 수 있습니다.

4. 주택 면적 660㎡ 때문에 막혀 있던 분

건물이 커서 주택 면적 합계가 660㎡를 넘으면 다가구가 될 수 없었습니다. 상한이 1,000㎡로 늘어나면서, 면적 때문에 포기했던 계획을 다시 따져볼 수 있게 됐습니다.

반대로 이미 용적률을 다 쓴 건물, 정북쪽 이웃과 가까워 위층을 올리기 어려운 좁은 땅, 주차 공간을 더 만들 여지가 없는 골목 안 건물은 법이 바뀌어도 실제로 한 층을 올리기 어렵습니다.

4. 가장 큰 벽은 주차입니다.

현장에서 상담해 보면 용적률보다 주차에서 막히는 경우가 훨씬 많습니다. 한 층을 올리면 주택으로 쓰는 면적이 늘어나고, 늘어난 만큼 부설주차장을 더 확보해야 하기 때문입니다.

문제는 기존 다가구 대부분이 이미 1층과 마당을 꽉 채워 쓰고 있다는 점입니다. 필로티 주차장이 있어도 지금 대수를 겨우 맞춰 놓은 경우가 많아서, 한 대를 더 넣을 자리가 없으면 증축 자체가 어려워집니다.

주차 기준은 지자체 조례마다 다르고, 같은 서울 안에서도 구마다 해석이 조금씩 다릅니다. 그래서 "법이 바뀌었으니 4층이 된다"가 아니라 "우리 땅에 주차를 한 대 더 넣을 수 있나"부터 확인해야 합니다. 주차를 해결하는 방법으로는 1층 일부를 필로티 주차장으로 바꾸거나, 마당이나 화단을 주차장으로 정리하는 방법이 있습니다. 일부 지자체는 주차장을 직접 만들기 어려운 경우 인근 부지 확보나 주차장 설치비 납부 같은 대안을 두기도 하니, 관할 구청에 미리 확인하시는 것이 좋습니다.

주차 말고도 함께 봐야 할 것이 있습니다.

• 구조: 오래된 벽돌조나 조적조 건물은 한 층의 무게를 더 버티지 못할 수 있습니다. 구조 검토 결과에 따라 보강 공사비가 크게 늘어날 수 있습니다.

• 일조: 정북쪽 이웃 때문에 새로 올리는 층을 뒤로 물려야 하면, 실제로 쓸 수 있는 면적이 기대보다 작아집니다.

• 소방: 연면적이 늘어나면 소방시설 기준이 달라질 수 있습니다.

• 비용 대비 수익: 구조 보강과 주차 공사까지 더하면 공사비가 커집니다. 늘어나는 임대 수익으로 몇 년 안에 회수할 수 있는지 미리 계산해 보셔야 합니다.

법은 열렸지만, 실제로 한 층을 올릴 수 있는지는 건물마다 다릅니다. 용적률, 일조, 주차, 구조 네 가지를 먼저 확인하고 나서 설계를 시작하셔야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.

5. 허가 시점을 꼭 확인하세요.

바뀐 기준은 시행일 이후 신청한 허가부터 적용됩니다. 시행 전에 접수한 건은 옛 기준으로 심사받기 때문에, 4층이 되는 순간 다가구가 아니게 됩니다. 이미 설계를 진행 중이라면 접수 시점을 시행일 이후로 맞추세요.

개정 조문 원문은 공포 후 국가법령정보센터에 올라옵니다. 1,000㎡가 '미만'인지 '이하'인지처럼 경계에 걸리는 건물은 원문을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

우리 건물이 한 층 더 올라갈 수 있는지 궁금하시면 건축물대장과 주소를 남겨 주세요. 용적률, 일조, 주차부터 확인해 드립니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 다가구주택 4층, 언제부터 가능한가요? 2026년 11월 12일 시행입니다. 시행일 이후 신청한 건축허가·신고부터 새 기준이 적용됩니다.

Q. 다가구주택 면적 기준은 얼마로 바뀌나요? 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660㎡에서 1,000㎡로 늘어납니다. 19세대 이하 기준은 공포된 원문으로 확인이 필요합니다.

Q. 1층 필로티 주차장에 집 4개 층이면 다가구인가요? 네. 필로티 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외 용도로 쓰는 층은 주택 층수에서 빠져서, 집이 4개 층이면 다가구가 될 수 있습니다.

Q. 기존 3층 다가구에 4층 증축이 되나요? 법적으로는 가능해졌습니다. 용적률, 일조, 주차, 구조를 함께 맞춰야 합니다.